В первой части статьи (https://ardexpert.ru/article/4792) мы начали рассказ об обычной, для сегодняшнего рынка строительства, коллизии: пока возводился объект, экономическая ситуация изменилась настолько, что пропал смысл в совершении сделки на первоначальных условиях. Потерялась коммерческая целесообразность её исполнения. Договор же, не предусматривал возможность изменения или отказ покупателя от завершения сделки: за это был предусмотрен огромный штраф. Клиент обратился за помощью к нам, в Академстройнауку.
Первое, что мы сделали - свели воедино обязательства всех сторон. В любой сделке, как минимум, - две стороны. Вот мы и задались вопросом: объект, каким его должен был получить покупатель, - существует? Если окажется, что построено нечто иное, не то что предписано контрактом, - нет очевидного обязательства его приобретать (оплачивать). Мы приступили к экспертизе. Напомним, - это крупный торговый центр, расположенный в Москве.
Перед нами было поставлено несколько вопросов, ответы на которые позволяли понять как быть. Что предпринимать в дальнейшем.
Мы должны были сравнить:
- Что предписывал построить контракт;
- Что спроектировали исполнители;
- Что было построено фактически.
Итоги выполнения исследовательской части, удивили.
Судите сами:
Проект получил положительное заключение государственной экспертизы. Однако в нём (в положительном заключении) ошибочно было указано общее количество машиномест для гостевого и служебного автотранспорта: 1500, вместо положенных по проекту 1750. Как такое могло быть - тайна. Но, факт остаётся фактом - не хватает двухсот пятидесяти парковочных мест.
Понятно, проект прошел утверждение и строители построили так, как им и было "разрешено": на 250 машино-мест меньше чем нужно по нормативу и требованиям контракта.
Компания чьей обязанностью было спроектировать и построить объект, в соответствии с разделом «Расчет необходимого количества машиномест» пояснительной записки исходно-разрешительной документации, построив меньше чем надо… Исполнитель понимал, что машиномест не хватит. Знаете как он поступил? Думаете спроектировал-согласовал-построил недостающее? Нет! Он заключил «Соглашение о совместном использовании машиномест в многоярусной автостоянке» … с соседями: с торговым комплексом, расположенным поблизости. Сроком на несколько лет. Правда соседи могли его расторгнуть в любую минуту: соглашение не было зарегистрировано в установленным законом порядке. Да и мест там, свободных, нет. Ни одного.
И это не говоря о том, что иметь недвижимость в аренде или в собственности… Представьте: оплатили вы покупку квартиры по максимальной рыночной цене, а вам, за эти деньги, принесли на подпись договор срочного найма… Креативное решение. Не законное, но, - креативное, согласитесь!
Заключение государственной экспертизы содержало в своём тексте странные фразы. Странные, потому что являлось положительным:
«Отмечено наличие в проекте следующих нарушений действующих противопожарных норм:
- Отсутствует доступ пожарных с автолестниц и автоподъемников к многофункциональному центру и автостоянке во многих осях, также на отдельных участках по периметру центра не соблюдается требование по проектированию расстояния 8-10 метров от края проезда до стен зданий;
- Устройство блока административных помещений торгового центра, препятствует проветриванию открытой автостоянки;
- Устройство противодымных штор-экранов;
- Отделение от атриумов торговых павильонов витражами с пределом огнестойкости не менее EI 30 или витражами, выполненными из негорючих материалов и защищенными системой автоматического спринклерного пожаротушения;
- Установка в проемах шахт лифтов с режимом работы "транспортировка пожарных подразделений»;
- Противопожарные двери с пределом огнестойкости EI 30 с дополнительной их защитой со стороны лифтовых холлов огнезащитными шторами с лазейками;
- Устройство выходов с лестниц…»
Всё это спроектировано с нарушениями действующих нормативов. Спроектировано и построено так, что случись пожар - будет огненная ловушка.
Одной из задач, поставленной перед экспертами, было осуществить проверку периодов действия разрешительных документов (в т.ч. технические условий) и возможности реализации выданных условий и разрешений. В результате проведённой проверки, экспертами было установлено, что срок действия существенных условий… Если кратко: плохо всё в этой части. Закончились многие разрешения. А иные - не получены. И подъездные дороги (включая дублёр проходящего по соседству шоссе) не построены.
Ну и, на закуску, цитата: «Общая площадь Объекта, указанная в договоре купли-продажи акций на 15000 кв.м больше, чем площадь Объекта, указанная в экспликации БТИ». Меньшего размера объект получился, чем должен быть по документам. На пятнадцать тысяч метров, Карл!
Итог:
Продавец выплатил покупателю все положенные по контракту неустойки. Продавец покупателю, а не наоборот, как думалось всем вначале.
Сергей Степанов, Академстройнаука
Комментарии (0)