Мы с супругой решили приобрести земельный участок в Подмосковье, и после длительных поисков нашли земельный участок в обустроенном поселке, где уже были построены все соседние дома, в минимальном отдалении от города.
Стоимость участка была ниже рыночной на подобные участки в данной локации. Участок продавался уже три года, хотя обычно участки в этом районе продаются по рыночной цене в течение полугода. В чем же подвох, спросите вы?
Оказалось, что у земельного участка было 5(!) собственников. Об этом мы узнали, запросив выписку из ЕГРН (в момент приобретения земельного участка данные собственников в государственном реестре недвижимости все еще были открыты для просмотра).
Мы запросили документы у продавца участка. Быстро выяснилось, что трое из собственников – несовершеннолетние, один собственник – взрослый дееспособный и один – очень пожилой человек с соответствующими когнитивными особенностями.
Трое из них – несовершеннолетние – приобрели право собственности на земельный участок в порядке наследования, один совершеннолетний приобрел право собственности на земельный участок по договору дарения, который был совершен от лица, также унаследовавшего свою долю, и лишь пожилой собственник был лицом, которое осуществило приватизацию земельного участка в 1995 году.
Стало понятно, почему покупатели земельного участка обходили его стороной. Вот основные юридические риски, с которыми мы столкнулись в нашем случае:
- наличие несовершеннолетних собственников может повлечь признание договора купли-продажи участка ничтожным: в случае, если продавец не исполнит условия органа опеки о сохранении имущественной массы несовершеннолетних. Мы решили эту проблему путем совершения замещающей сделки по приобретению недвижимого имущества (либо размещения денежных средств на депозите до совершеннолетия) ст. 173 ГК РФ, п. 6 ст. 8, ст. 20, ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»,
- признание сделки недействительной в связи с признанием пожилого собственника недееспособным, который не осознавал свои действия в момент совершения сделки (ст. 171 ГК РФ)
- истребование земельного участка у добросовестного приобретателя в результате признания наследственных дел недействительными (оспаривания завещания) (ст. 302 ГК РФ).
Также, из менее очевидных рисков, оспорены могут быть результаты приватизации, договор дарения и т.д.
Таким образом, мы видим, что количество рисков огромно, и многие потенциальные покупатели были не готовы связываться с подобным приобретением.
Однако, от всех рисков, указанных выше, можно очень легко оградиться, и приобрести отличный земельный участок по отличной цене.
Итак, рассмотрим наши действия пошагово.
- Риск признания сделки ничтожной по иску органа опеки нивелируется контролем за исполнением требований органа опеки. Так, в нашем случае, орган опеки обязал вместо долей в собственности на земельный участок приобрести на несовершеннолетних доли в другой недвижимости (квартире). Нами была заранее проверена данная квартира, проведены переговоры с собственником, оказана необходимая помощь по консультированию и подготовке документов для оформления долей в квартире на несовершеннолетних.
- Риск признания сделки недействительной в связи с недееспособностью гражданина нивелируется присутствием квалифицированного психиатра в момент совершения сделки. Чтобы не обидеть пожилого человека, психиатр может представиться как помощник нотариуса или юрист, призванный просто дополнительно проверить сделку на ошибки. Психиатр оценивает состояние лица, может задать несколько вопросов и дать общую характеристику, отдает ли человек отчет в своих действиях. По окончанию сделки, психиатр составляет краткую справку, в которой отражает свои выводы. Безусловно, такая справка не заменяет полноценного стационарного исследования, однако, в случае предъявления иска, она будет хорошим доказательством того, что именно в момент ее совершения он был в уме.
- Риск оспаривания наследования по завещанию наиболее трудно митигировать (смягчить, снизить последствия). Так, для проверки наследственного дела нужно получить к нему доступ, что не всегда просто сделать. Также, необходимо установить, правильно ли нотариус осуществил выделение обязательных долей в наследстве (при наследовании по завещанию, право на долю в наследстве имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя)
Таким образом, нами были митигированы самые серьезные риски, которые могли возникнуть при приобретении земельного участка. Сделка была для нас полностью прозрачной и безопасной, так как все ее этапы находились под нашим контролем.
После приобретения земельного участка мы обратились в строительную компанию Дача Элит, которая осуществила строительство жилого дома, на которое мы получили льготную ипотеку, льготный тариф на электроэнергию, а также налоговый вычет. О том, как зарегистрировать жилой дом и получить все преимущества, которые дает этот статус недвижимости, мы расскажем в следующей статье.
Сысоев В.В.,
руководитель практики правового сопровождения недвижимости
команды юристов www.Zvezda-Astra.ru
Комментарии (0)